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    買賣，指就同一個標的物，甲出賣給乙，乙又出賣給丙，丙再出賣給丁。如此等等，不一而足。連環(huán)買賣的重要性弱于一物數(shù)賣。但近幾年出題人似乎下定了決心，一定要拼命考這個知識點。下面就通過解析2008年試卷三第94?96題，一窺連環(huán)買賣的廬山真面目。算是對大家的交待。

典型真題

    甲繼承了一套房屋，在辦理產(chǎn)權(quán)登記前將房屋出賣并交付給乙，辦理產(chǎn)權(quán)登記后又將該房屋出賣給丙并辦理了所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。丙受丁脅迫將房屋出賣給丁，并完成了移轉(zhuǎn)登記。丁旋即將房屋出賣并移轉(zhuǎn)登記于戊。請甸答1?3題。

1.在辦理繼承登記前，關(guān)于甲對房屋的權(quán)利狀態(tài)，下列選項正確的是： (08年·卷三·94題，ABCD；公布答案為ACD)

A.甲已經(jīng)取得了該房屋的所有權(quán)

B.甲對該房屋的所有權(quán)不能對抗善意第三人

C.甲出賣該房屋未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力

D.甲可以出租該房屋

[答案解析]①《物權(quán)法》第29條規(guī)定：“因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。”因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時（即被繼承人死亡時）發(fā)生物權(quán)變動的效果，被繼承人取得遺產(chǎn)的所有權(quán)，不動產(chǎn)不需要登記，動產(chǎn)不需要交付。故A選項正確。還須注意：若只有一個繼承人,該繼承人取得獨立的所有權(quán)；若繼承人為兩人以上，在遺產(chǎn)分割前，兩個以上的繼承人對遺產(chǎn)形成共同共有。

②《物權(quán)法》第31條規(guī)定：“依照本法第28條至第30條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。”該條的規(guī)范意旨是：依照《物權(quán)法》第28至30條取得不動產(chǎn)物權(quán)的，無須登記即可發(fā)生物權(quán)變動，但未經(jīng)登記（宣示登記）的不動產(chǎn)物權(quán)欠缺處分權(quán)，未經(jīng)登記不得處分，處分的不發(fā)生物權(quán)變動的效力（但不影響處分合同的效力）。故C選項正確。另外，《物權(quán)法》第31條的“處分” 一詞不包括“出租”，故D選項正確。

③關(guān)于物權(quán)變動中登記的效力，本題的出題人采三分法，認為物權(quán)變動中登記的效力分為三種：(a)形成力（登記為物權(quán)變動的生效要件），如不動產(chǎn)買賣的過戶登記、不動產(chǎn)贈與的過戶登記、不動產(chǎn)抵押的設(shè)權(quán)登記、建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)權(quán)登記和移轉(zhuǎn)登記。(b)對抗力（即登記使物權(quán)變動產(chǎn)生對抗效力），如土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)權(quán)登記和移轉(zhuǎn)登記、地役權(quán)的設(shè)權(quán)登記、動產(chǎn)抵押登記等。(c)處分力（即未經(jīng)登記不得處分），如《物權(quán)法》第31條規(guī)定的宣示登記，不僅如此，出題人進一步認為，物權(quán)變動中登記的對抗力與處分力屬于并列關(guān)系，即未辦理《物權(quán)法》第31條規(guī)定的宣示登記的，僅發(fā)生已經(jīng)取得的不動產(chǎn)物權(quán)欠缺處分力，但不影響已經(jīng)取得的不動產(chǎn)物權(quán)具有對抗善意第三人的效力。但這是不正確的。事實上，產(chǎn)生對抗力的登記與產(chǎn)生處分力的登記屬于交叉關(guān)系。本題中，甲已經(jīng)基于繼承取得房屋所有 權(quán)，但如果尚未辦理過戶登記，甲的未登記所有權(quán)照樣缺乏對抗善意第三人的效力（這是德國、日本的通說）。因此，B選項正確。

2.關(guān)于甲、乙、丙三方的關(guān)系，下列選項正確的是：（08年?卷三? 95題一BD)

A.甲與乙之間的房屋買賣合同因未辦理登記而無效

B.乙對房屋的占有是合法占有

C.乙可以訴請法院宣告甲與丙之間的房屋買賣合同無效

D.丙已取得該房屋的所有權(quán)：

[答案解析]①根據(jù)《物權(quán)法》第31條，甲未經(jīng)登記處分該房屋所有權(quán)的，僅不發(fā)生物權(quán)效力，但不因此影響甲、乙間房屋買賣合同的效力。同時，《物權(quán)法》第I5條規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定的外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”該條確立了基于法律行為不動產(chǎn)物權(quán)變動的區(qū)分原則。即未經(jīng)登記不發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的效果，但不因此影響合同的效力。故A選項錯誤。

②乙基于有效的房屋買賣合同占有房屋，對房屋享有占有的債權(quán)，乙對房屋的占有為有權(quán)占有、合法占有。故B選項正確。

③我國法律不禁止一房數(shù)賣，所有權(quán)人一房數(shù)賣的，原則上數(shù)個買賣合同均有效。在本題中，因甲尚未給乙辦理房屋的過戶登記，甲仍為房屋的所有權(quán)人，甲再將房屋出賣丙的行為屬于有權(quán)處分，又不存在合同無效的其他事由（如：惡意串通），甲、丙的房屋買賣合同亦屬有效。故C選項錯誤。

④《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”據(jù)此，甲、丙的買賣合同有效，甲對房屋有出賣的處分權(quán)，又給丙辦理了房屋過戶登記，丙已經(jīng)取得房屋所有權(quán)，故D選項正確。

3.關(guān)于戊的權(quán)利狀態(tài)，下列選項正確的是：（08年?卷三? 96題一AD)

A.戊享有該房屋的所有權(quán)      B.戊不享有該房屋的所有權(quán)

C.戊原始取得該房屋的所有權(quán)  D.戊繼受取得該房屋的所有權(quán)

[答案解析]①丙、丁、戌之間的法律關(guān)系：(a)丙受丁脅迫將房屋出賣給丁，根據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定，丙、丁間的房屋買賣合同屬于可撤銷的合同。但是，可撤銷的合同被撤銷的，合同自始無效；但是，可撤銷的合同在撤銷之前已經(jīng)成立并生效。題目沒有說丙撤銷了該房屋買賣合同，因此，丙、丁間的房屋買賣合同有效，丙又給丁辦理了房屋的過戶登記，丁取得房屋所有權(quán)。(b)丁旋即將房屋出賣并移轉(zhuǎn)登記于戊，丁作為所有權(quán)人將房屋出賣給戊，屬于有權(quán)處分，丁、戊間的房屋買賣合同亦屬有效，且辦理了過戶登記，戊已經(jīng)取得房屋所有權(quán)。故A選項正確；B選項錯誤。

②所謂物權(quán)的原始取得，指非依他人既存的權(quán)利而取得物權(quán)。主要包括：(a)添附(加工、附合、混合）；(b)先占；(c)善意取得；(d)收取孳息（天然孳息與法定孳息）；(e)合法建造房屋；（f)生產(chǎn)；(g)沒收、征收。

③所謂物權(quán)的繼受取得，指基于他人既存的權(quán)利而取得物權(quán)。繼受取得分兩類：(a)移轉(zhuǎn)的繼受取得，指就他人的物權(quán)依原狀而取得。如：通過買賣或贈與受讓所有權(quán)；通過繼承或受遺贈取得物權(quán)。（b)創(chuàng)設(shè)的繼受取得，指在他人的物上設(shè)立用益物權(quán)或者擔保物權(quán)。如：在土地所有權(quán)上設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)；在動產(chǎn)上設(shè)立質(zhì)權(quán)或者抵押權(quán)。本題中，戊基于與丁之間有效的買賣合同取得房屋所有權(quán)，屬于移轉(zhuǎn)的繼受取得，不是原始取得。故C選項錯誤；D選項正確。

④題外話：若將題目更改一下，戊就有可能原始取得。比如，我們可以將題目改成：“丙給丁辦理過戶登記后不久，其起訴撤銷該房屋買賣合同，法院判決支持了丙的訴訟請求，丁接到生效的判決書后，旋即將房屋以市場價格出售給不知情的戊，并辦理了過戶登記。”這樣，丁實施的就是先權(quán)處分，但戊符合善意取得的構(gòu)成要件，戊善意取得房屋所有權(quán)，而善意取得屬于原始取得(還應(yīng)注憙：善意取得在德國和臺灣地區(qū)是繼受取得。)