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《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》

第6條  出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

1.說明。該條確立了 “債權(quán)具有平等性的例外規(guī)則。”即在一房數(shù)租中，在每一個(gè)租賃合同均有效時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)實(shí)際履行義務(wù)的債權(quán)具有不平等性。

2.同一出租人，就同一房屋，與兩個(gè)以上的承租人訂立房屋租賃合同，為“一房數(shù)租”。“一房數(shù)租”中，依照下列順序，確定數(shù)個(gè)承租人請(qǐng)求出租人實(shí)際履行之債權(quán)的先后順序:

①已經(jīng)合法占有租賃房屋的承租人優(yōu)先；

②已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的承租人優(yōu)先；

③合同成立在先的承租人優(yōu)先。

典型真題

孫某與李某簽訂房屋租賃合同，李某承租后與陳某簽訂了轉(zhuǎn)租合同，孫某表示同意。但是，孫某在與李某簽訂租賃合同之前，已經(jīng)把該房租給了王某并已交付。李某、陳某、王某均要求繼續(xù)租賃該房屋。下列哪一表述是正確的？（14年·卷三·14題一C)

A.李某有權(quán)要求王某搬離房屋

B.陳某有權(quán)要求王某搬離房屋

C.李某有權(quán)解除合同，要求孫某承擔(dān)賠償責(zé)任

D.陳某有權(quán)解除合同，要求孫某承擔(dān)賠償責(zé)任

[答案解析]①因王某已經(jīng)合法占有租賃的房屋，根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第6 條第1款，應(yīng)確定王某為履行合同的承租人。王某對(duì)房屋為有權(quán)占有。李某和陳某無任何權(quán)利請(qǐng)求王某返還房屋。故A選項(xiàng)錯(cuò)誤；B選項(xiàng)錯(cuò)誤。②根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第6條第2款，因?qū)O某違約，李某訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，李某有權(quán)解除與孫某的房屋租賃合同，并請(qǐng)求孫某承擔(dān)違約損害賠償。故C選項(xiàng)正確。③在李某與陳某的租賃合同中，李某不能向陳某交付房屋，構(gòu)成根本違約，陳某有權(quán)解除與李某的租賃合同，并請(qǐng)求李某承擔(dān)損害賠償責(zé)任。但是，根據(jù)合同的相對(duì)性（可以《合同法》第121條為依據(jù)），陳某無權(quán)請(qǐng)求孫某承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。