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《城鎮房屋租賃合同解釋》

第6條  出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(一)已經合法占有租賃房屋的；

(二)已經辦理登記備案手續的；

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。

1.說明。該條確立了 “債權具有平等性的例外規則。”即在一房數租中，在每一個租賃合同均有效時，承租人請求出租人承擔實際履行義務的債權具有不平等性。

2.同一出租人，就同一房屋，與兩個以上的承租人訂立房屋租賃合同，為“一房數租”。“一房數租”中，依照下列順序，確定數個承租人請求出租人實際履行之債權的先后順序:

①已經合法占有租賃房屋的承租人優先；

②已經辦理登記備案手續的承租人優先；

③合同成立在先的承租人優先。

典型真題

孫某與李某簽訂房屋租賃合同，李某承租后與陳某簽訂了轉租合同，孫某表示同意。但是，孫某在與李某簽訂租賃合同之前，已經把該房租給了王某并已交付。李某、陳某、王某均要求繼續租賃該房屋。下列哪一表述是正確的？（14年·卷三·14題一C)

A.李某有權要求王某搬離房屋

B.陳某有權要求王某搬離房屋

C.李某有權解除合同，要求孫某承擔賠償責任

D.陳某有權解除合同，要求孫某承擔賠償責任

[答案解析]①因王某已經合法占有租賃的房屋，根據《城鎮房屋租賃合同解釋》第6 條第1款，應確定王某為履行合同的承租人。王某對房屋為有權占有。李某和陳某無任何權利請求王某返還房屋。故A選項錯誤；B選項錯誤。②根據《城鎮房屋租賃合同解釋》第6條第2款，因孫某違約，李某訂立合同的目的不能實現，李某有權解除與孫某的房屋租賃合同，并請求孫某承擔違約損害賠償。故C選項正確。③在李某與陳某的租賃合同中，李某不能向陳某交付房屋，構成根本違約，陳某有權解除與李某的租賃合同，并請求李某承擔損害賠償責任。但是，根據合同的相對性（可以《合同法》第121條為依據），陳某無權請求孫某承擔違約損害賠償責任。